關于《國家稅務總局深圳市稅務局關于發布〈土地增值稅征管工作規程〉的公告》的政策解讀
2021-10-30 10:02:08
根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等有關法律法規，我局制定了《中華人民共和國國家稅務總局深圳市稅務局關于發布土地增值稅征收管理工作規則的公告》(以下簡稱《公告》)。 為方便納稅人理解，現將政策解讀如下:01公告背景為適應稅務機關機構改革后征管新形勢，提高我市土地增值稅管理水平，我局結合具體職能調整和土地增值稅征管現狀，特制定本公告， 從而進一步加強舊房登記、清算申報、清算管理、后期銷售、轉讓等土地增值稅項目的征收管理。 2公告主要內容(一)關于地方稅務局、稽查局土地增值稅管理職責土地增值稅主管稅務機關為房地產所在地地方稅務局；各稽查局負責查處我市范圍內土地增值稅偷稅、漏稅、抗稅等稅收違法行為。 (2)土地增值稅房地產項目管理1。項目注冊。 結合我市房地產開發實際情況，納稅人進行房地產開發，以規劃部門批準的建設用地規劃許可證中的項目名稱申請項目登記；城市更新項目可結合城市更新項目核準書和社會投資項目登記證進行登記。 分期開發的項目，應當結合建設工程規劃許可證、建筑施工許可證、預售許可證和納稅人核算，按照集體合議后的分期建設項目確認項目登記。 2.項目變更。 納稅人項目登記后，因相關事項變更確需變更的，應當自相關事項變更之日起30日內向主管稅務機關提出申請，并提交相關材料。主管稅務機關應通過集體合議確認是否變更項目登記。 (三)我市經濟適用住房預征《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發〔2010〕10號)要求地方人民政府認真落實土地供應、資金投入、稅費優惠等政策，確保經濟適用住房建設完成。 為貫徹落實中央文件精神，積極支持保障性住房建設，根據《中華人民共和國國家稅務總局關于加強土地增值稅征收管理工作的通知》(國稅發〔2010〕53號)，房地產開發企業轉讓政府部門批準建設的保障性住房，無需預征土地增值稅，應在取得收入后次月15日內向主管稅務機關備案。 上述保障性住房是指我市保障性住房的范圍，主要包括公共租賃住房、政策性住房(住宅商品房和人才住房)等。 (四)土地增值稅清算申報流程土地增值稅清算主體為土地增值稅納稅人。 主管稅務機關負責土地增值稅清算的受理和審查。 納稅人符合土地增值稅清算條件后，計算應納土地增值稅稅額，先自行申報納稅，經主管稅務機關審核后，再為房地產開發項目結清應納土地增值稅，多退少補。 (五)具備清算條件項目的后續管理為進一步加強對符合清算條件的房地產項目的管理，深圳注冊公司新流程圖及時組織清算。公告規定，對符合清算條件的房地產項目，主管稅務機關應當在符合第十五條規定后一年內制定清算方案，清算方案應當經集體協商一致。 納稅人應當自收到清算通知之日起90日內辦理清算申報。 (六)清算審計管理為進一步規范清算審計工作，提升審計專業性，《公告》要求主管稅務機關成立項目清算審計組，并記錄審計過程；主管稅務機關規定的審核期限、納稅人的納稅期限和主管稅務機關將納稅人轉移到稽查部門。 (七)清算后再轉讓的后期管理《公告》規定了土地增值稅清算后房地產再轉讓的納稅期限。納稅人按月匯總，在次月納稅期內申報繳納土地增值稅；進一步明確了清算后轉讓結束時土地增值稅的計算方法。 (八)房地產項目核查清算程序需要核查清算的房地產項目，由主管稅務機關集體合議后確定。 納稅人直接轉讓國有土地使用權的，原則上不予批準征收。 (九)舊房判定標準《公告》規定，舊房包括:在房地產二級市場購買一年以上(不含一年)且自建房屋使用一年以上(不含一年)的房產；從三級房地產市場購買的房地產；從事房地產開發的納稅人將開發的產品轉化為自用或出租一年以上(不含一年)的房地產。 自建房屋(不含房地產開發產品)使用一年以上，即從竣工驗收到簽訂出讓合同的時間為一年以上。 (十)舊房轉讓的征收核實方法包括扣除項目核實和征收率核實兩種方法。 稅務機關在核定扣除項目時，可以根據不動產權證的登記價格或者土地財產管理部門查詢的原始購買價格核定納稅人的附加扣除基數；屬于自建房屋(含適用舊房政策的房地產開發產品)，主管稅務機關可根據該房產的建筑價格和原價，核定基數進行附加扣除。 核定征收率僅適用于存量房屋個人轉讓征收土地增值稅。 03實施時間本公告自2021年1月1日起施行。 ??
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